COMO REALIZAR A REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA NOS MUNICÍPIOS BAIANOS?

29/11/2020 15:47

Os Municípios da Bahia estão com um enorme passivo de regularização fundiária. Pensando no planejamento urbano os municípios    deve criar projetos de lei, normas gerais e procedimentos aplicáveis à Regularização Fundiária Urbana (Reurb), a qual abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes que obedecerá no que couber a Lei Federal nº 13.465, de 11 de julho de 2017.

Os Municípios formularão e desenvolverão no espaço urbano as políticas de sua competência de acordo com os princípios de sustentabilidade econômica, social e ambiental e Ordenação territorial, buscando a ocupação do solo de maneira eficiente, combinando seu uso de forma funcional.

A Reurb promovida mediante legitimação fundiária somente poderá ser aplicada para os núcleos urbanos informais comprovadamente existentes, na forma da Lei Federal nº 13.465/2017, até 22 de dezembro de 2016.  Sendo assim, a portaria dividiu os imóveis da União, passíveis de REURB, em quatro grupos:

I - A União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por meio de entidades da Administração Pública Indireta;

II - Os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária urbana;

III - os proprietários de imóveis ou de terrenos, loteadores ou incorporadores;

IV - a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes; e

V - o Ministério Público.

A regularização poderá ser feita de duas formas: direta, na qual a secretaria é responsável pelas ações necessárias à titulação aos ocupantes, ou indireta, em que a pasta delega um agente intermediário.  Após solicitação do interessado na regularização, tem início o processo administrativo junto à secretaria. Em caso de indeferimento, há o prazo de 10 anos.

Segundo a Portaria, a regularização de Interesse Social (REURB-S) é designada aos ocupantes com renda familiar mensal de até 05 salários mínimos e que não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. A regularização de Interesse Específico (REURB-E) é destinada aos ocupantes que não se enquadrem em REURB-S.  

A regularização fundiária consiste no conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos irregulares e à titulação de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social à moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado”. (BRASIL. Lei 11.977 de 7 de julho de 2009, capítulo III, art. 46).

O  parcelamento do solo deste assentamentos  incluem desde o levantamento de dados e informações acerca da situação física, ambiental, social, dominial e jurídica da área a ser regularizada, passando pelas etapas de diagnóstico multidisciplinar, estudos técnicos e fundiários, elaboração de pareceres, proposituras para compatibilização à legislação e outras assessorias específicas, de modo a assegurar o cumprimento de todos os procedimentos formais e certificar a condição de conformidade legal e viabilidade da regularização. A partir daí, são produzidos o projeto de regularização e outras peças técnicas necessárias para formalizar a legalização do parcelamento perante os órgãos públicos e o cartório de registro de imóveis.

Além do procedimento de regularização documental, que garante o título de propriedade em benefício dos ocupantes, o processo de regularização fundiária deverá contemplar a análise das condicionantes sociais e ambientais, bem como a identificação das intervenções físicas que serão necessárias para assegurar as condições dignas de ocupação e consolidação da área no contexto de uma cidade sustentável, de modo a garantir a função social da propriedade e o bem-estar da população.

Prevista pela lei nº 11.977/09, a regularização fundiária aplica-se a assentamentos irregulares localizados em áreas públicas ou privadas e pode ser de dois tipos:

1 – Regularização de interesse social.

A Regularização Fundiária de Interesse Social destina-se aos assentamentos ocupados, predominantemente, por população de baixa renda à fim de assegurar o direito à moradia, e deve se enquadrar a pelo menos uma das seguintes condições:

  • Atender aos requisitos para usucapião (ocupação da área de forma pacífica há pelo menos cinco anos, sem que haja reivindicação por parte do proprietário) ou concessão de uso especial para fins de moradia;

  • Situar-se em uma Zona Especial de Interesse Social (ZEIS);

  • Ser declarada de interesse para implantação de projetos de regularização fundiária de interesse social, no caso de áreas públicas pertencentes à União, aos Estados ou Municípios.

2 – Regularização de interesse específico.

A Regularização Fundiária de Interesse Específico ocorrerá sempre que não estiverem presentes as hipóteses para a Regularização de Interesse Social. Esse tipo de regularização destina-se, normalmente, aos loteamentos ou parcelamentos que se encontrem em situação irregular quanto ao seu registro, especialmente aqueles que tenham sido implantados depois da vigência da Lei Federal n° 6.766/1979 de 19 de dezembro de 1979.

Vale ressaltar que nesses assentamentos não se pode utilizar das condições especiais desenhadas para a Regularização Fundiária de Interesse Social.

 Por que é importante regularizar?

No Brasil, para aquisição da propriedade ou de outros direitos reais referentes a um bem imóvel, não basta fazer um contrato de compra e venda, concessão de direito real de uso, doação etc. Enquanto o título não é registrado no cartório de registro de imóveis, não há a transferência da propriedade ou de outro direito real. É isso que dispõe o artigo 1227 do Código Civil, e por isso se diz popularmente que “só é dono quem registra.

O procedimento de regularização fundiária concretiza seus objetivos quando os títulos concedidos aos beneficiários do programa são registrados. Sem o registro, os beneficiários não podem provar que detém o direito real de uso ou a propriedade do imóvel que ocupam. ” (Regularização Fundiária Urbana: como aplicar a Lei Federal nº 11.977/2009 – Ministério das Cidades, Secretaria Nacional de Habitação e Secretaria Nacional de Programas Urbanos. Brasília, 2010.)

A regularização fundiária leva em conta aspectos ambientais e sociais que dizem respeito à população e, portanto, traz inúmeros benefícios aos moradores. Dentre eles a segurança, pois garante ao morador o título de sua propriedade, além de facilitar o acesso à financiamentos habitacionais para realizar melhorias em sua moradia. Também permite o acesso aos serviços básicos de saneamento, distribuição de água e energia elétrica, e permite a inclusão dos lotes nos cadastros municipais proporcionando o endereçamento oficial à essas moradias.

Sob o ponto de vista patrimonial, histórico ou ambiental, a regularização fundiária também se faz necessária como meio para promover a legalização e incorporação de áreas de interesse ao patrimônio público ou privado. Para isso, são necessárias providencias de regularização destinadas a identificar, delimitar, avaliar e legitimar o processo de aquisição/domínio dessas áreas. Conforme o objetivo da regularização, o serviço também poderá envolver a catalogação patrimonial, tratativas para desapropriação ou procedimentos de retificação e/ou registro.

Quais os serviços e etapas no processo da Reurb?

Etapa 1 – Levantamento de dados e informações.

Consiste na realização de serviços para reconhecimento da situação de cada parcelamento ou área a regularizar. Compreende o levantamento de dados e informações acerca da área, envolvendo seus aspectos físicos, sociais, ambientais, dominais e legais. Normalmente inclui a realização de levantamentos planialtimétricos, cadastros socioeconômicos e fundiários e elaboração de relatórios preliminares.

Etapa 2 – Diagnóstico e definição das estratégias de regularização.

Após feito o reconhecimento da situação do parcelamento, é desenvolvido um diagnóstico completo da área, voltado a identificar a origem e características do parcelamento ou área a regularizar, além de apurar as desconformidades incidentes para, na sequência, serem definidas as estratégias para sua regularização.

Etapa 3 – Execução de peças técnicas e procedimentos necessários à conclusão da regularização e ao registro do parcelamento.

As etapas de procedimento técnico  compreende na elaboração de ações específicas, identificadas como necessárias para a conclusão do processo de regularização fundiária e registro do parcelamento no cartório. Dentre as atividades mais comuns  que estão: projeto de regularização, memorial descritivo, estudo ambiental, planta de desafetação, MINUTAS DE PROJETO DE LEI, minutas de contratos, documentos para tramitação da serventia imobiliária, etc. No caso da regularização patrimonial, histórica ou ambiental, destinada à aquisição de áreas para preservação ou composição de patrimônio, esta etapa normalmente inclui serviços de avaliação imobiliária, elaboração de peças técnicas de desapropriação, tratativas para composição amigável, instrução processual para ações judiciais, entre outros.

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